La Spagna rimane uno dei paesi più popolari in Europa per soggiorni a lungo termine, offrendo una cultura vibrante, un clima caldo e un'alta qualità della vita. Che tu sia un inquilino in cerca di appartamenti da affittare in Spagna a lungo termine o un proprietario di abitazione che cerca di affittare il tuo spazio, è cruciale comprendere le regole locali e i requisiti legali. Conoscere i regolamenti comuni può aiutare a evitare incomprensioni e garantire un'esperienza di noleggio regolare.
1. Accordi di noleggio devono essere scritti
Sebbene gli accordi verbali siano tecnicamente legali in Spagna, i contratti scritti sono la norma e fortemente raccomandati. Un adeguato contratto di noleggio (contralato de arrendamiento) dovrebbe includere:
- Durata del contratto di locazione
- Dettagli mensili di affitto e deposito
- Responsabilità per servizi pubblici e riparazioni
- Periodi di avviso per la risoluzione da parte di entrambe le parti
I contratti di noleggio a lungo termine si estendono in genere cinque anni se il proprietario è un individuo (sette se un'entità legale), con rinnovi annuali automatici a meno che una parte non dia preavviso.
2. I depositi di sicurezza sono regolati
I proprietari sono autorizzati a chiedere un deposito cauzionale, in genere pari all'affitto di un mese per le residenze primarie. Per proprietà commerciali o noleggi stagionali, possono essere richiesti depositi più elevati. Per legge, il deposito deve essere restituito entro un mese dopo che l'inquilino lascia la proprietà, a condizione che non si verifichino danni oltre l'usura normale.
In alcune regioni come Madrid o Catalogna, i proprietari sono tenuti a registrare il deposito presso un'agenzia abitativa regionale. In caso contrario, potrebbe comportare sanzioni.
3. Gli aumenti dell'affitto legale devono seguire le linee guida dell'indice
Gli aumenti degli affitti sono regolamentati ai sensi della Urban Lease Act (Ley de Arrendamientos Urbanos - Lau). Per i contratti a lungo termine, i proprietari possono aumentare l'affitto solo una volta all'anno e deve allinearsi con l'indice dei prezzi del consumo (CPI), a meno che non sia indicato un altro indice nel contratto. Qualsiasi altro aumento deve essere esplicitamente concordato e giustificato, come i miglioramenti della proprietà.
4. Riparazioni e manutenzione: chi paga per cosa?
Gli inquilini sono responsabili per le riparazioni minori e la manutenzione di routine, come la sostituzione di lampadine o mantenere la proprietà pulita. I proprietari, d'altra parte, sono responsabili delle riparazioni strutturali e delle principali attività di manutenzione, come la risoluzione di problemi idraulici o la sostituzione di apparecchi di malfunzionamento (a meno che non causati dagli inquilini).
È essenziale documentare le condizioni della proprietà in un rapporto di inventario al momento del trasferimento per evitare le controversie in seguito ai danni.
5. Procedure di diritti e sfratto degli inquilini
La Spagna ha leggi robuste per proteggere gli inquilini. Anche nel caso del mancato pagamento, i proprietari non possono sfrattare gli inquilini senza attraversare canali legali. Il processo di sfratto può richiedere diversi mesi e deve essere avviato da un ordine del tribunale. Durante questo periodo, gli inquilini mantengono il diritto di occupare la proprietà.
Inoltre, gli inquilini non possono essere rimossi per la vendita della proprietà. L'acquirente deve onorare il contratto di locazione esistente se non diversamente concordato.
6. Obblighi fiscali per i proprietari
I proprietari che affittano proprietà sono tenuti a dichiarare il reddito da locazione e pagare le tasse applicabili. Per i residenti, questo reddito è incluso nelle loro dichiarazioni fiscali sul reddito personale. I non residenti che guadagnano reddito dalle proprietà in Spagna devono anche presentare dichiarazioni fiscali, anche se vivono all'estero.
Sono inoltre disponibili detrazioni fiscali, ad esempio per la manutenzione della proprietà, le riparazioni e gli interessi ipotecari, a seconda del tipo di noleggio e regione.
7. Requisiti di registrazione e licenza
In alcune città, in particolare gli hotspot turistici come Barcellona o Valencia, i proprietari di case devono ottenere una licenza per affittare le loro proprietà, in particolare per il noleggio di vacanze a breve termine o vacanze. Questo fa parte dello sforzo della Spagna di regolare il settore turistico e garantire la conformità agli standard di sicurezza.
Per i noleggi a lungo termine, la registrazione potrebbe essere ancora richiesta con il municipio locale, in particolare se si prevede di affittare spazio nella tua casa mentre continui a vivere in esso. Verificare sempre con le autorità locali prima del leasing.
8. Bills e commissioni comunitarie
È importante chiarire nel contratto di noleggio che è responsabile delle bollette - elettro, acqua, gas e Internet, nonché le commissioni della comunità, che coprono la manutenzione degli edifici e i servizi condivisi. Nella maggior parte dei noleggi a lungo termine, gli inquilini pagano per i servizi pubblici, mentre i proprietari coprono le spese comunitarie. Tuttavia, questo può variare e dovrebbe essere specificato nel contratto.
9. Subbaletting e regole degli ospiti
Gli inquilini generalmente necessitano dell'autorizzazione scritta dal proprietario per subaffittare la proprietà o affittare le stanze ad altri. Il subaffitto non autorizzato può portare alla risoluzione del contratto di locazione. Inoltre, molti edifici residenziali in Spagna hanno rigide regole della comunità che limitano il numero di ospiti notturni e livelli di rumore.
Comprendere queste regole è particolarmente importante per gli espatriati o i nomadi digitali che potrebbero prendere in considerazione accordi di vita condivisi.
10. Periodi di risoluzione e preavviso
Gli inquilini possono terminare il contratto dopo sei mesi dando un preavviso di 30 giorni, se non diversamente indicato. I proprietari devono dare un preavviso di quattro mesi se desiderano recuperare la proprietà per uso personale, ma solo dopo che il contratto ha raggiunto il suo termine concordato. La risoluzione precoce da parte del proprietario è generalmente limitata.
Essere chiari sui periodi di preavviso protegge entrambe le parti e garantisce transizioni fluide.
Conclusione: semplificare gli affitti con servizi di fiducia
La navigazione del panorama in affitto in Spagna può essere complessa, ma essere informati sulle regole locali può risparmiare tempo e prevenire errori costosi. Che tu sia un proprietario di proprietà che cerca di affittare il tuo spazio o un inquilino in cerca di alloggi a lungo termine, utilizzando una piattaforma professionale semplifica il processo.
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