# Začasne najemne pogodbe v Španiji: Varščine in cene > Pogodbe za sezonsko oddajo stanovanj v Španiji: zakonska varščina, pogoji najema in mediana mesečne najemnine v Madridu, Barceloni, Valenciji in Malagi. Source: https://blog.flexsirent.com/sl/mesecna-najemnina/spanija/zacasne-najemne-pogodbe-v-spaniji-varscine-in-cene/ Pogodbe za sezonsko oddajo stanovanj v Španiji: zakonska varščina, pogoji najema in mediana mesečne najemnine v Madridu, Barceloni, Valenciji in Malagi. 14/11/2026 · 6 min Mesečna najemnina v Španiji se sklene s pogodbo temporada, najemno pogodbo, ki navaja začasni razlog, kot sta delo ali študij (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), člen 3). Zakonska varščina (fianza) znaša 2 mesečne najemnine, povprečne objavljene najemnine pa se znatno razlikujejo glede na mesto in vrsto nepremičnine (Ley 29/1994 (LAU), člen 36; observatorij Flexsirent). ## Kaj je pogodba tipo temporada# Pogodba za obdobje (temporada) je pravna oblika za začasno najemno razmerje v Španiji. Gre za najemno pogodbo, ki ni namenjena stalnemu bivanju in mora navajati začasni razlog bivanja, na primer delo ali študij (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), člen 3). Ta sporazum se razlikuje od stalne najemne pogodbe. ## Varščina in Pogoji Najema# Za pogodbo tipo temporada je zakonska varščina (fianza) določena v višini dveh mesecev najemnine (Ley 29/1994 (LAU), artículo 36). To se razlikuje od dolgoročnih najemov, kjer je zakonska varščina določena v višini enega meseca najemnine. Ti pogoji določajo finančno varnost za srednjeročni najem. ## Mesečne cene najema glede na mesto in vrsto stanovanja# Cene za najem na srednji rok se razlikujejo glede na mesto, vrsto nepremičnine in vključene stroške. Naslednji podatki temeljijo na observatoriju Flexsirent (oktober 2026). ### Madrid# - **Enosobno stanovanje**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.900 € (polovica oglasov med 1.470 € in 2.370 €), 119 oglasov, 69 % z vključenimi stroški. - **Stanovanje z dvema ali več spalnicami**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 2.780 € (polovica oglasov med 2.208 € in 3.589 €), 138 oglasov, 77 % z vključenimi stroški. - **Studio**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.250 € (polovica oglasov med 950 € in 1.665 €), 81 oglasov, 59 % z vključenimi stroški. - **Soba v skupnem stanovanju**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 625 € (polovica oglasov med 538 € in 735 €), 375 oglasov, 43 % z vključenimi stroški (observatorij Flexsirent). ### Barcelona# - **Enosobno stanovanje**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.755 € (polovica oglasov med 1.500 € in 2.498 €), 62 oglasov, 75 % z vključenimi stroški. - **Stanovanje z dvema ali več spalnicami**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 2.475 € (polovica oglasov med 1.838 € in 3.113 €), 96 oglasov, 47 % z vključenimi stroški. - **Studio**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.460 € (polovica oglasov med 1.095 € in 1.985 €), 76 oglasov, 77 % z vključenimi stroški. - **Soba v skupnem stanovanju**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 733 € (polovica oglasov med 620 € in 891 €), 456 oglasov, 51 % z vključenimi stroški (observatorij Flexsirent). ### Valencia# - **Enosobno stanovanje**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.546 € (polovica oglasov med 1.300 € in 2.084 €), 83 oglasov, 68 % z vključenimi stroški. - **Stanovanje z dvema ali več spalnicami**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 2.060 € (polovica oglasov med 1.650 € in 2.600 €), 173 oglasov, 85 % z vključenimi stroški. - **Studio**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.200 € (polovica oglasov med 1.000 € in 1.560 €), 37 oglasov, 63 % z vključenimi stroški. - **Soba v skupnem stanovanju**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 430 € (polovica oglasov med 375 € in 518 €), 318 oglasov, 46 % z vključenimi stroški (observatorij Flexsirent). ### Málaga# - **Enosobno stanovanje**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.871 € (polovica oglasov med 1.490 € in 2.651 €), 162 oglasov, 81 % z vključenimi stroški. - **Stanovanje z dvema ali več sobami**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 2.350 € (polovica oglasov med 1.600 € in 3.582 €), 234 oglasov, 65 % z vključenimi stroški. - **Studio**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 1.600 € (polovica oglasov med 975 € in 2.100 €), 79 oglasov, 78 % z vključenimi stroški. - **Soba v skupnem stanovanju**: Mediana oglaševane mesečne najemnine 650 € (polovica oglasov med 500 € in 823 €), 230 oglasov, 62 % z vključenimi stroški (observatorij Flexsirent). ## Registracija in upravni zahtevi# Najemniki morajo opraviti prijavljanje stalnega prebivališča (empadronamiento), to je registracijo na občinski upravi (ayuntamiento) občine, kjer živijo, da bi pridobili javno zdravstveno kartico (Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del Régimen Local, členi 15 in 16). Državljani EU, ki ostanejo več kot 3 mesece, se morajo registrirati pri Registro Central de Extranjeros, da bi dobili potrdilo o registraciji (Real Decreto 240/2007, člen 7). Številka NIE (Número de Identidad de Extranjero) je identifikacijska številka za tujce, ki jo potrebujejo za plačevanje davkov in uradno dokumentacijo, čeprav je mogoče skleniti pogodbo o najemu s potnim listom (Real Decreto 557/2011 (Reglamento de Extranjería), artículo 206). Državljani, ki niso člani EU, potrebujejo vizum glede na razlog njihovega bivanja, na primer za delo ali študij (Ley Orgánica 4/2000 y, para el teletrabajo internacional, Ley 28/2022). Za državljane, ki niso člani EU, ki delajo na daljavo za podjetja zunaj Španije, je na voljo digitalni nomadski vizum. Za pridobitev vizuma so potrebni univerzitetna izobrazba, poklicna usposobljenost ali 3 leta delovnih izkušenj ter profesionalno sodelovanje z družbo zunaj Španije, ki je aktivna vsaj eno leto (Ley 14/2013, členi 62.3 y 74 bis a 74 quinquies). Dodatni pogoji vključujejo zdravstveno zavarovanje, veljavno v Španiji, brez kazenske evidence v Španiji ali državah stalnega prebivališča v zadnjih 2 letih ter zadostna finančna sredstva. Vizum velja do 1 leta, z možnostjo pridobitve dovoljenja za prebivanje za mednarodno delo na daljavo do 3 let, ki je obnovljivo za obdobje dveh let. ## Način plačila in bančni računi# Plačila v vrednosti 1.000 € ali več ne morejo biti opravljena v gotovini, če je ena stranka podjetje ali strokovnjak, čeprav je meja 10.000 € za posameznike s davčnim domom zunaj Španije, ki niso podjetja (Ley 11/2021, artículo decimoctavo). Najemnino lahko pošljete preko SEPA, pri čemer ponudnik ne sme omejevati države članice Evropske unije, iz katere prihaja račun (Reglamento (UE) 260/2012, artículo 9.2). Stroški za čezmejne plačbe v evrih morajo biti enaki stroškom za enakovredne nacionalne plačbe (Uredba (EU) 2021/1230, člen 3.1). Državljani EU s stalnim prebivališčem imajo pravico odpreti osnovni plačilni račun v vsaki državi članici (Direktiva (EU) 2014/92, člen 16). V Španiji morajo kreditne institucije ponuditi ta osnovni račun državljanom EU, prosilcem za azil in osebam, katerih izgon je pravno ali dejansko nemogoč (Kraljevi dekret-zakon 19/2017, člen 3). ## Pogosto zastavljena vprašanja# ### Kaj je pogodba za sezono in kako dolgo lahko traja?# Pogodba za sezono je najemna pogodba za uporabo, ki ni stalno stanovanje, in v njej je naveden začasni razlog za bivanje, na primer delo ali študij (Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), člen 3). ### Kolik varščine moram plačati za začasno najemno pogodbo v Španiji?# Pravna varščina za pogodbo o najemu za določeno obdobje (temporada) znaša 2 mesečna najemnin (Ley 29/1994 (LAU), artículo 36). ### Ali je treba, da se registriram na občini po podpisu pogodbe o najemu?# Da, vsi, ki živijo v Španiji, morajo opraviti prijavljanje na občini (empadronamiento) v občini, kjer prebivajo (Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del Régimen Local, členi 15 in 16). ### Katero registracijo ali vizum potrebujem, če nisem državljan EU in najemam za več mesecev?# Državljani, ki niso državljani Evropske unije, potrebujejo vizum, ki je odvisen od razloga njihovega bivanja (Ley Orgánica 4/2000 y, para el teletrabajo internacional, Ley 28/2022), ter NIE za plačevanje davkov in uradno dokumentacijo (Real Decreto 557/2011 (Reglamento de Extranjería), artículo 206).