Месечните наеми на обзаведени жилища в Берлин и Мюнхен варират според размера и включват студиа, стаи в споделени апартаменти, едностайни и многостайни апартаменти. Този наръчник представя медианните цени от наблюдателната станция на Flexsirent и обяснява правните изисквания, на които трябва да отговарят наемателите в Германия. За тези, които търсят средносрочен наем от 1 до 11 месеца, разбирането на тези разходи и разпоредби е от съществено значение за гладко преместване.
Месечни наеми в Берлин
Студио
Месечната обява за наем на студио е 1200 €, като половината от обявите са между 1017 € и 1390 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). Има 200 обяви от този тип, като 91% от тях включват сметки и комунални услуги.
Стая в споделен апартамент
За стая в споделен апартамент, медианната обявена месечна наемна цена е 630 €, като половината от обявите са в диапазона от 605 € до 673 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). От общо 267 налични обяви, 99 % включват сметки.
Апартамент с една спалня
Медианната обявена месечна наемна цена за апартамент с една спалня е 1370 €, като половината от обявите са на цени между 1264 € и 1690 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). От общо 162 обяви, 97 % включват сметки и комунални услуги.
Две или повече спални
За апартаменти с две или повече спални, медианата на обявения месечен наем е 2400 €, като половината от обявите са между 1892 € и 3200 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). Има 57 обяви, като 94 % от тях включват сметки и комунални услуги.
Месечни наеми в Мюнхен
Студио
Медианната обявена месечна наемна цена за студио в Мюнхен е 1860 €, като половината от обявите са между 1478 € и 2139 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). Има 195 обяви, като 93 % от тях включват сметки и комунални услуги.
Стая в споделен апартамент
За стая в споделен апартамент медианният обявен месечен наем е 900 €, като половината от обявите са в диапазона от 750 € до 1090 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). От общо 225 обяви, 91 % включват сметки и комунални услуги.
Апартамент с една спалня
Медианната обявена месечна наемна цена за апартамент с една спалня е 2395 €, като половината от обявите са между 1790 € и 3088 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). Има 104 обяви, като 96 % от тях включват сметки и комунални услуги.
Две или повече спални
За апартаменти с две или повече спални, медианната обявена месечна наемна цена е 2990 €, като половината от обявите са между 2590 € и 3900 € (наблюдателната станция на Flexsirent, октомври 2026 г.). От общо 53 обяви, 87 % включват сметки и комунални услуги.
Какво трябва да знаете за договорите за наем в Германия
Договор за наем на жилище обикновено е със свободен срок (§ 575 BGB). Срокът може да бъде определен (befristeter Mietvertrag) само ако наемодателят посочи причината в писмена форма при подписване, например за собствено ползване или за ползване от семейството му, за извършване на ремонтни дейности или за отдаване под наем на служител (§ 575 BGB).
Жилище, предоставено само за временна употреба, е изключено от голяма част от защитата на наемателите (§ 549 BGB). По-конкретно, правилата относно наема в началото на договора, увеличението на наема и защитата при прекратяване на договора не се прилагат за тези споразумения. Същото важи и за стая, която е част от жилището на наемодателя и е предимно обзаведена, освен ако не е предоставена за постоянно ползване на наемателя и неговото семейство или домакинство (§ 549 BGB).
Депозитът и плащането
Депозитът (Kaution) е ограничен до максимум три наема без разходи за експлоатация (§ 551 BGB). Наемателят може да заплати тази сума на три равни месечни вноски, а наемодателят трябва да я държи отделно от собствените си активи, като всички лихви се изплащат на наемателя (§ 551 BGB).
Регистрация, здравно осигуряване и месечни такси
Всеки, който се премества да живее в Германия, трябва да се регистрира (Anmeldung) в съответната служба за регистрация (Meldebehörde) в рамките на две седмици от преместването (§ 17 BMG). За да улесни този процес, наемодателят трябва да предостави писмено потвърждение за наемането, известно като Wohnungsgeberbestätigung, в същия срок (§ 19 BMG).
Когато напускате Германия без да имате нов дом в страната, наемателят трябва да се отпише (Abmeldung) в рамките на две седмици от напускането (§ 17 BMG). Тази процедура може да бъде завършена най-рано една седмица преди датата на изнасяне (§ 17 BMG).
По отношение на текущите разходи, всякъде трябва да се заплаща такса за обществено радио и телевизия (Rundfunkbeitrag) в размер на 18,36 € на месец за домакинство, а не на човек; в споделено жилище, един човек заплаща за всички (Rundfunkbeitragsstaatsvertrag). Освен това, всеки, който живее в Германия, е длъжен да има здравна застраховка (§ 193 VVG). За управление на финансите, всеки потребител, законно пребиваващ в Европейския съюз, включително и тези без постоянен адрес, има право на основна платежна сметка (Basiskonto) в банки, които предлагат платежни сметки (§ 31 ZKG).
Често задавани въпроси
Каква сума депозит трябва да платя при наемане на апартамент в Берлин или Мюнхен?
Депозитът е в размер не повече от три месечни наема без разходи за експлоатация (§ 551 BGB).
Какво се случва, ако наемам стая в споделен апартамент в Германия – важат ли все още правата на наемателите?
Ако стаята е част от дома на наемодателя и е предимно обзаведена, тя не попада под голяма част от защитата на наемателите, освен ако не е предоставена за постоянно ползване от наемателя заедно със семейството или домакинството му (§ 549 BGB).
Какво трябва да направя с властите, когато се нанасям в обзаведено жилище в Германия?
Задължително е да се регистрирате (Anmeldung) в съответната служба за регистрация в рамките на две седмици след нанасянето (§ 17 BMG), като използвате писмено потвърждение от наемодателя (§ 19 BMG).
Какви са задължителните месечни плащания освен наема за някой, който наема жилище в Германия?
Задължителните плащания включват здравна застраховка (§ 193 VVG) и такса за обществено радио и телевизия в размер на 18,36 € на месец за всяко домакинство (Rundfunkbeitragsstaatsvertrag).