Tipične mesečne najemnine za opremljena stanovanja v Milanu se razlikujejo glede na vrsto: sobe v skupnih stanovanjih imajo mediano 600 €, garsonjere 1.192 €, enosobna stanovanja 1.500 € in stanovanja z dvema ali več sobami 2.688 € (observatorij Flexsirent, oktober 2026). Srednjeročne najemne pogodbe za študente so podvržene specifičnim pravnim zahtevam po italijanskem pravu, vključno z obvezno registracijo za najeme, ki trajajo več kot 30 dni na leto (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Vrste stanovanj in mesečne cene v Milanu

Soba v skupnih stanovanjih ima mediano mesečno najemnino 600 €, cene pa se običajno gibljejo med 520 € in 690 €; na voljo je 362 oglasov, pri čemer 83 % vključuje stroške. Za garsonjere je mediana mesečne najemnine 1.192 €, pri čemer je polovica od 74 oglasov ocenjena med 958 € in 1.345 €, 58 % pa vključuje stroške. Stanovanja z eno spalnico imajo mediano mesečno najemnino 1.500 €, pri čemer je polovica od 129 oglasov med 1.150 € in 2.097 €, 67 % pa vključuje stroške. Stanovanja z dvema ali več spalnicami imajo mediano mesečno najemnino 2.688 €, pri čemer je polovica od 43 oglasov med 2.200 € in 3.974 €, 69 % pa vključuje stroške. Vse te številke temeljijo na observatoriju Flexsirent (oktober 2026).

Pogodbe za najem za študente: zakonska trajanje in zahteve

Najem za nekaj mesecev se opredeli kot začasna pogodba (contratto di locazione di natura transitoria), ki traja do 18 mesecev in mora navesti specifičen razlog, kot sta študij ali delovna mobilnost, da se upraviči njena dolžina (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17). Konkretno, študentska pogodba traja od 6 mesecev do 3 let in se ob prvi iztekljivosti lahko podaljša (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17). Vsaka stanovanjska najemna pogodba, ki v skupnem letu preseže 30 dni med istimi strankami, mora biti registrirana pri Agenzia delle Entrate v 30 dneh od podpisa ali datuma začetka, če ta nastopi prej (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Varščine, prijava in davčna identifikacija

Varščina (deposito cauzionale) ne sme preseči treh mesecev najemnine (Legge 392/1978, articolo 11). Ta varščina prinaša zakonske obresti, ki jih je treba izplačati najemniku ob koncu vsakega leta (Legge 392/1978, articolo 11).

Vsi prebivalci morajo zahtevati prijavljanje (iscrizione anagrafica) v matični register občine (Comune), kjer stalno prebivajo, in prijaviti selitev iz tujine ali druge občine v 20 dneh (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7). Državljani EU, ki ostanejo več kot 3 mesece, morajo to prijavo zahtevati po izteku tega obdobja, da prejmejo potrdilo (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7). V primeru državljanov, ki niso člani EU, je oseba, ki zagotavlja nastanitev, dolžna v 48 urah pisno obvestiti lokalne varnostne organe, kot sta Questura ali Commissariato, o identiteti tujca, njegovem potnem listu in naslovu; v primeru neizpolnitve te obveznosti je predvidena kazen od 500 do 3.500 €. (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Davčna številka (codice fiscale) je identifikacijska številka, ki je potrebna za registracijo pogodb in najemnih pogodb (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)). Državljani, ki niso člani EU, jo običajno pridobijo na Sportello Unico per l'Immigrazione ob vstopu v državo zaradi družinskih ali delovnih razlogov ali pa na Questuri ob izdaji dovoljenja za prebivanje (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)). Državljani EU ali drugi, ki je nimajo, lahko za njo zaprosijo s pomočjo obrazca AA4/8 na pisarni Agenzia delle Entrate ali prek certificiranega e-poštnega naslova, medtem ko tisti, ki prebivajo v tujini, zaprosijo prek italijanskega konzulata (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)).

Načini plačila in vizumski zahtevki za študente, ki niso državljani EU

Od 1. januarja 2023 so gotovinska plačila za najemnino in druge transakcije prepovedana za zneske, ki presegajo 5.000 €, tudi v primerih, ko so plačila umetno razdeljena na manjše obroke (D.Lgs. 231/2007, articolo 49 commi 1 e 3-bis (Legge 197/2022)). Za olajšanje plačil ima vsak potrošnik, ki zakonito prebiva v EU, pravico odpreti osnovni plačilni račun (conto di base) v evrih pri kateri koli plačilni instituciji, banki ali na Pošti (D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario), articoli 126-noviesdecies e 126-vicies). Ta račun je brezplačen za skupine z nizkimi dohodki in ga lahko zavrnejo pisno v 10 delovnih dneh le, če niso izpolnjene zakonske zahteve ali če že imate račun v Italiji (D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario), articoli 126-noviesdecies e 126-vicies).

Državljani, ki niso člani EU in ostanejo v Italiji več kot 90 dni zaradi študija ali zaposlitve, potrebujejo nacionalni vizum za dolgotrajnejše bivanje (tip D) in morajo v 8 delovnih dneh po vstopu v državo zaprositi za dovoljenje za prebivanje (permesso di soggiorno) na Questuri (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3). Dela na daljavo in digitalni nomadi, ki niso državljani EU, ne potrebujejo delovnega dovoljenja (nulla osta) (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3). Ti posamezniki lahko pridobijo dovoljenje za prebivanje za do 1 leto, če imajo zdravstveno zavarovanje, dokazilo o nastanitvi, minimalni letni dohodek, ki je vsaj trikratnik zneska za oprostitve plačila zdravstvenega prispevka, in upoštevajo italijanske prispevke in davčne predpise (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Pogosto zastavljena vprašanja

Kakšna je zakonska zgornja meja za varščino pri mesečni pogodbi za najem v Milanu?

Varščina ne sme presegati višine treh mesecev najemnine (Legge 392/1978, articolo 11).

Kako dolgo mora biti veljavna študentska najemna pogodba po italijanskih zakonih?

Študentska najemna pogodba traja od 6 mesecev do 3 let in se lahko ob prvi iztekljivosti podaljša (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Kaj morajo študentje, ki niso državljani EU, storiti v zvezi z lokalno policijo pri najemanju v Milanu?

Oseba, ki oddaja nepremičnino državljanu tretje države, mora v 48 urah pisno obvestiti lokalne varnostne organe (Questuro ali Komisariat) o identiteti tujca, podatkih iz njegovega potnega lista in naslovu (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Ali lahko najemodajalec zahteva plačilo najemnine v gotovini v Milanu?

Plačilo v gotovini je prepovedano za zneske, ki presegajo 5.000 evrov, vključno s plačili, razdeljenimi na manjše obroke, ki so umetno razdrobljeni (D.Lgs. 231/2007, articolo 49 commi 1 e 3-bis (Legge 197/2022)).