В Милано обзаведените месечни наеми варират от стаи в споделени апартаменти до многостайни жилища, всяко от които има различна медиана на наема, наличност и включени услуги. Този наръчник обхваща цените за едностайни апартаменти, апартаменти с две или повече спални, студиа и стаи в споделени апартаменти, правилата за депозит и наем съгласно Legge 431/1998 и Legge 392/1978, както и стъпките за регистрация, които наемателите трябва да предприемат съгласно Legge 1228/1954 и D.P.R. 605/1973.

Видове обзаведени жилища под наем и цени в Милано

Разходите за средносрочен наем в Милано варират значително в зависимост от вида на настаняването и дали комуналните услуги са включени в месечната цена. Според наблюдателната станция на Flexsirent (октомври 2026 г.), следните цифри представляват обявените месечни цени:

  • Едностаен апартамент: Медианната обявена месечна наемна цена е 1500 €, като половината от обявите са между 1150 € и 2097 €. Има 129 обяви, като 67% включват сметки.
  • Апартамент с две или повече спални: Медианната обявена месечна наемна цена е 2688 €, като половината от обявите са между 2200 € и 3974 €. Има 43 обяви, като 69% включват сметки.
  • Студио: Медианната обявена месечна наемна цена е 1192 €, като половината от обявите са между 958 € и 1345 €. Има 74 обяви, като 58% включват сметки.
  • Стая в споделен апартамент: Медианната обявена месечна наемна цена е 600 €, като половината от обявите са между 520 € и 690 €. Има 362 обяви, като 83% включват сметки.

Срокове и продължителност на договора за наем

Наем за среден срок от няколко месеца се определя като временен договор за наем (contratto di locazione di natura transitoria). Според италианското законодателство, този тип договор е с продължителност до 18 месеца и трябва изрично да посочва конкретната нужда на наемодателя или наемателя, която оправдава споразумението, като например обучение, служебна мобилност, чиракуване или търсене на работа (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Договорите за наем от студенти се различават по условия, с продължителност от 6 месеца до 3 години и възможност за подновяване при първото изтичане на срока (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17). Що се отнася до регистрацията, всеки договор за жилищен наем с продължителност над 30 дни в годината между едни и същи страни трябва да бъде регистриран в Agenzia delle Entrate в рамките на 30 дни от датата на подписване или датата на начало на договора, в зависимост от това коя настъпи първа (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Депозит, комунални услуги и правила за плащане

Депозитът (deposito cauzionale) по закон е ограничен до максимум три наема. Този депозит носи законна лихва, която наемодателят трябва да изплати на наемателя в края на всяка година (Legge 392/1978, articolo 11).

По отношение на плащанията, паричните транзакции между различни страни, включително наем, са забранени за суми над 5000 €. Този праг е в сила от 1 януари 2023 г. и включва плащания, разделени на по-малки вноски, които изглеждат изкуствено фрагментирани (D.Lgs. 231/2007, articolo 49 commi 1 e 3-bis (Legge 197/2022)).

За да планирате бюджета си за средносрочен наем, е необходимо да проверите дали комуналните услуги са включени в цената. Данни от наблюдателната станция на Flexsirent (октомври 2026 г.) показват, че докато 83% от стаите в споделени апартаменти включват сметките, само 58% от студиата го правят, като при апартаментите с една спалня този процент е 67%, а при по-големите – 69%.

Регистрация и необходими документи за наематели

Наемателите трябва да извършат няколко административни стъпки, за да бъдат законни жители. Всеки е длъжен да поиска регистрация (iscrizione anagrafica) в регистъра на населението на общината (Comune), където обичайно живее. Ако се премествате от чужбина или от друга община, тази декларация трябва да бъде подадена в общината в рамките на 20 дни от преместването (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7). Гражданите на Европейския съюз, които пребивават повече от 3 месеца, трябва да поискат тази регистрация след изтичане на този период, за да получат незабавно удостоверение (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Освен това, за регистриране на договори и актове е необходим данъчен номер (codice fiscale) (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)). Граждани на държави, които не са членки на ЕС, могат да го получат автоматично чрез Questura или Sportello Unico per l'Immigrazione. Други, включително граждани на ЕС, могат да кандидатстват с формуляр AA4/8 в офис на Agenzia delle Entrate, чрез сертифициран имейл с валиден документ за самоличност или чрез италианско консулство, ако живеят в чужбина (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)).

Специални правила за посетители, които не са граждани на ЕС, и дигитални номади

Граждани на държави, които не са членки на Европейския съюз, пребиваващи повече от 90 дни, трябва да получат национална виза за дългосрочен престой (тип D) в зависимост от причината за престоя им, като например работа, обучение, научни изследвания или установяване на местоживеене. В рамките на 8 работни дни след влизането си в страната, те трябва да подадат заявление в местната полиция (Questura) за разрешение за пребиваване, известно като permesso di soggiorno (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Дигиталните номади и висококвалифицираните дистанционни работници извън Европейския съюз не се нуждаят от разрешение за работа (nulla osta). С входна виза те могат да получат разрешение за пребиваване до 1 година, при условие че имат здравна застраховка, доказателство за настаняване и минимален годишен доход, който е поне три пъти размера на освобождаването от такса за здравни услуги. Те също така трябва да спазват италианските правила за осигуряване и данъци (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Често задавани въпроси

Какъв е законовият лимит за депозит при наем в Италия и кога получавам лихвата?

Депозитът не може да надвишава три наема, а законната лихва трябва да бъде изплатена на наемателя в края на всяка година (Legge 392/1978, articolo 11).

Трябва ли ми виза, за да наема апартамент в Милано за 11 месеца, ако не съм гражданин на ЕС?

Да, гражданите на държави, които не са членки на Европейския съюз, пребиваващи повече от 90 дни, се нуждаят от национална виза за дългосрочен престой (тип D) и трябва да кандидатстват за permesso di soggiorno в рамките на 8 работни дни след влизането си в страната (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Какво трябва да направи наемодателят, ако аз съм гражданин на страна извън ЕС, който се нанася в нает имот в Италия?

Наемодателят е длъжен в писмена форма да уведоми местните органи за обществена сигурност (Questura или Commissariato) в рамките на 48 часа, като предостави самоличността на чужденеца, данните от паспорта му и точния адрес (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Необходим ли е codice fiscale за подписване на договор за наем в Италия?

Да, codice fiscale е необходим за регистриране на договори и сделки (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)).