V Milanu se mesečne najemnine za opremljena stanovanja gibljejo od sob v skupnih stanovanjih do stanovanj z več spalnicami, vsako s različno mediano najemnino, razpoložljivostjo in vključeno opremo. Ta priročnik obravnava cene za enosobna stanovanja, stanovanja z dvema ali več spalnicami, garsonjere in sobe v skupnih stanovanjih, pravila glede varščine in najema v skladu z zakonom Legge 431/1998 in Legge 392/1978 ter korake, ki jih morajo najemniki izvesti za registracijo v skladu z zakonom Legge 1228/1954 in D.P.R. 605/1973.

Vrste in cene opremljenih najemov v Milanu

Strošek srednjeročne najemnine v Milanu se znatno razlikuje glede na vrsto nastanitve in vključitev stroškov v mesečno najemnino. Po podatkih observatorija Flexsirent (oktober 2026) naslednji podatki predstavljajo oglaševane mesečne cene:

  • Enosobno stanovanje: Mediana oglaševane mesečne najemnine znaša 1.500 €, pri čemer polovica oglasov se giblje med 1.150 € in 2.097 €. Na voljo je 129 oglasov, pri čemer 67 % vključuje stroške.
  • Stanovanje z dvema ali več spalnicami: Mediana oglaševane mesečne najemnine znaša 2.688 €, pri čemer polovica oglasov se giblje med 2.200 € in 3.974 €. Na voljo je 43 oglasov, pri čemer 69 % vključuje stroške.
  • Studio: Mediana oglaševane mesečne najemnine znaša 1.192 €, pri čemer polovica oglasov se giblje med 958 € in 1.345 €. Na voljo je 74 oglasov, pri čemer 58 % vključuje stroške.
  • Soba v skupnem stanovanju: Mediana oglaševane mesečne najemnine znaša 600 €, pri čemer polovica oglasov se giblje med 520 € in 690 €. Na voljo je 362 oglasov, pri čemer 83 % vključuje stroške.

Pogoji najema in trajanje najemnega razmerja

Najem za nekaj mesecev se opredeli kot prehodno najemno razmerje (contratto di locazione di natura transitoria). Po italijanskih zakonih takšno najemno razmerje traja do 18 mesecev in mora izrecno navajati specifično potrebo najemodajalca ali najemnika, ki upravičuje dogovor, na primer študij, delovno mobilnost, vajništvo ali iskanje zaposlitve (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Pogodbe za študente imajo drugačne pogoje, trajajo od 6 mesecev do 3 let in se ob prvi iztekljivosti lahko podaljšajo (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17). Kar se tiče registracije, je treba vsako stanovanjsko najemno pogodbo, ki traja več kot 30 dni na leto med istimi strankami, registrirati pri Agencija delle Entrate v 30 dneh od datuma podpisa ali datuma začetka, karkoli pride prej (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Varščina, stroški komunalnih storitev in pravila plačila

Zakonita višina varščine (deposito cauzionale) je omejena na največ tri mesečne najemnine. Ta varščina prinaša zakonske obresti, ki jih mora najemodajalec izplačati najemniku na koncu vsakega leta (Legge 392/1978, articolo 11).

Glede na plačila, gotovinska transakcija med različnimi strankami, vključno z najemnino, je prepovedana za zneske, ki presegajo 5.000 €. Ta meja velja od 1. januarja 2023 in zajema tudi plačila, razdeljena na manjše obroke, ki so umetno razdrobljena (D.Lgs. 231/2007, articolo 49 commi 1 e 3-bis (Legge 197/2022)).

Pri načrtovanju proračuna za najem na srednji rok je pomembno preveriti, ali so stroški komunalnih storitev vključeni v mesečno najemnino. Podatki observatorija Flexsirent (oktober 2026) kažejo, da je 83 % sob v skupnih stanovanjih vključno s stroški, medtem ko je to veljavno le za 58 % studiev, 67 % enosobnih stanovanj in 69 % večjih stanovanj.

Registracija in dokumentacija za najemnike

Najemniki morajo opraviti več administrativnih korakov, da bi postali uradni prebivalci. Vsi so dolžni zahtevati prijavljanje (iscrizione anagrafica) v matični register občine (Comune), kjer stalno prebivajo. Če se selite iz tujine ali iz druge občine, morate to prijavo opraviti v občini v 20 dneh od selitve (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7). Državljani EU, ki ostanejo več kot 3 mesece, morajo to prijavo zahtevati po poteku tega obdobja, da prejmejo takojšnje potrdilo (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Poleg tega je za registracijo pogodb in listin (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)) potrebna tudi davčna številka (codice fiscale). Državljani, ki niso člani EU, jo lahko pridobijo samodejno prek Questure ali Sportello Unico per l'Immigrazione. Ostali, vključno z državljani EU, lahko za njo zaprosijo s pomočjo obrazca AA4/8 na uradu Agenzia delle Entrate, prek certificiranega e-poštnega naslova z veljavnim dokumentom, ki potrjuje identiteto, ali prek italijanskega konzulata, če prebivajo v tujini (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)).

Posebna pravila za obiskovalce, ki niso državljani EU, in digitalne nomade

Državljani, ki niso državljani Evropske unije in nameravajo ostati v državi več kot 90 dni, morajo pridobiti nacionalni vizum za daljše bivanje (tip D), ki temelji na razlogu njihovega bivanja, na primer zaposlitev, študij, raziskovanje ali prostovoljno stalno prebivališče. V osmih delovnih dneh po vstopu v državo morajo zaprositi za dovoljenje za prebivanje, imenovano permesso di soggiorno, na lokalni policijski upravi (Questura) (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Digitalni nomadi in visoko usposobljeni delavci na daljavo, ki niso državljani EU, ne potrebujejo delovnega dovoljenja (nulla osta). Z vstopno vizo lahko pridobijo dovoljenje za prebivanje za do eno leto, če imajo zdravstveno zavarovanje, dokazilo o nastanitvi in minimalni letni dohodek, ki je vsaj trikratnik zneska za oprostitve plačila zdravstvenega prispevka. Prav tako morajo upoštevati italijanske prispevke in davčne predpise (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Pogosta vprašanja

Kakšna je zakonska omejitev za varščino v Italiji in kdaj jo dobim obrestno?

Varščina ne sme preseči treh mesecev najemnine, zakoniti obresti pa je treba izplačati najemniku na koncu vsakega leta (Legge 392/1978, articolo 11).

Ali potrebujem vizum, če želim najeti stanovanje v Milanu za 11 mesecev, če nisem državljan EU?

Da, državljani držav, ki niso članice Evropske unije, ki ostanejo več kot 90 dni, potrebujejo nacionalni vizum za daljše bivanje (tip D) in morajo v osmih delovnih dneh po vstopu v državo zaprositi za dovoljenje za prebivanje, imenovano permesso di soggiorno (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Kaj mora storiti najemodajalec, če sem državljan države, ki ni članica EU, in se vselim v najemno stanovanje v Italiji?

Lastnik nepremičnine mora v 48 urah pisno obvestiti lokalne organe javne varnosti (Questura ali Commissariato) in posredovati identiteto tujca, podatke iz njegovega potnega lista in natančen naslov (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Ali je kodeks davčne številke potreben za podpis pogodbe o najemu v Italiji?

Da, za registracijo pogodb in listin je obvezna davčna številka (codice fiscale) (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)).