Ugovor o sezonskom najmu je ugovor o najmu koji se koristi za boravak od 1 do 11 mjeseci u Španjolskoj, a reguliran je Zakonom o urbanom najmu (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU). Razlikuje se od ugovora o dugoročnom najmu jer je namijenjen privremenim potrebama, kao što su rad, studij ili liječenje, i zahtijeva da najmoprimac ima svoje stalno prebivalište drugdje.
Što je to ugovor o sezonskom najmu
Ugovor o najmu na određeno vrijeme (“temporada” ugovor, contrato de temporada) je ugovor o najmu koji se regulira Zakonom o urbanom najmu (Ley de Arrendamientos Urbanos – LAU), točnije člancima 2. i 3. Koristi se za privremene potrebe, kao što su rad, studij ili liječenje, i zahtijeva da stanar ima svoje stalno prebivalište negdje drugdje. Ako ugovor ne sadrži stvaran razlog za privremeni najam, sud može odlučiti da je riječ o standardnom ugovoru o najmu stana. Regionalna pravila i novi nacionalni dekreti se brzo mijenjaju; provjerite aktualnu situaciju u Vašem gradu prije potpisivanja.
Usporedba ugovora za sezonu i dugoročnog (stalnog prebivališta) ugovora
Ugovor o najmu na određeno vrijeme (temporada) značajno se razlikuje od ugovora o dugoročnom najmu (vivienda habitual), koji se odnosi na stalno prebivalište najmoprimca. Ključne razlike navedene su u nastavku:
| Ugovor o sezonskom najmu | Dugoročni ugovor (stalno prebivalište) | |
|---|---|---|
| Svrha | Privremena potreba s navedenim razlogom: rad, studij, liječenje | Trajno prebivalište najmoprimca |
| Trajanje | Kako se stranke dogovore, od tjedana do mjeseci | Najmoprimac ga može produžiti do 5 godina, ili 7 ako je najmodavac tvrtka |
| Depozit | 2 mjesečne najamnine (LAU, članak 36.) | 1 mjesečna najamnina (LAU, članak 36.) |
| Obnova | Nema obavezne produljenja: završava na dogovoreni datum | Obavezna produljenja za najmodavca do tih 5 ili 7 godina |
| Zaštita najmoprimca | Ono što ugovor kaže, unutar pravila LAU-a za korištenje koje nije stambeno | Pravila LAU-a za stanovanje, uključujući pravo na produljenje |
Te razlike znače da ugovor o sezonskom najmu nudi fleksibilnost za kraće boravke, dok dugoročni ugovor pruža veću sigurnost i zaštitu prava najmoprimca.
Što ugovor mora sadržavati
Ugovor o najmu na određeno vrijeme mora jasno navesti razlog privremene najma – rad, studij, liječenje i slično – te potvrditi da stanar ima stalno prebivalište drugdje. Također, mora sadržavati dogovoreni trajni rok najma, cijenu i što ta cijena uključuje (komunalije, troškovi zgrade i slično), iznos pologa te eventualne dodatne garancije koje zahtijeva najmodavac. Ako navedeni razlog privremene najma nije stvaran, sud može ugovor smatrati standardnim ugovorom o najmu stana, čime se stanaru daju dodatna prava.
Depozit i dodatna jamstva
Pravni polog za ugovor o sezonskom najmu iznosi dva mjesečna najma (LAU, članak 36). Najmodavac mora uplatiti ovaj polog nadležnom tijelu autonomne zajednice (regionalne vlade). Za razliku od ugovora o dugoročnom najmu, ne postoji zakonski limit na dodatna jamstva koja najmodavac može zatražiti; to je stvar dogovora između stranaka. Polog mora biti vraćen unutar mjesec dana od predaje ključeva najmoprimcu; nakon tog mjeseca, na njega se obračunavaju zakonske kamate.
Što provjeriti prije potpisivanja
Prije potpisivanja ugovora o sezonskom najmu, pažljivo provjerite sljedeće:
- Identitet vlasnika, i da on stvarno posjeduje nekretninu ili ima punomoć: "nota simple" iz Registro de la Propiedad (zemljišnik) pokazuje tko je vlasnik.
- Popis stanja nekretnine potpisan od obje strane, s fotografijama stanja u kojem se nekretnina nalazi.
- Što je uključeno u cijenu – konkretno, koje su komunalne usluge i usluge pokrivene.
- Uvjeti otkazivanja – što se događa ako trebate raskinuti ugovor prije vremena.
- Gdje je polog položen kod regionalne vlade.
- Da ugovor ne navodi “vivienda habitual” (stalno prebivalište) ako je riječ o ugovoru o sezonskom najmu, niti “turístico” (turistički najam) ako je najam za više mjeseci.
Česti problemi i što učiniti
S nekoliko problema se možete suočiti prilikom sklapanja ugovora za sezonu. Ako ugovor nema stvaran razlog za privremeni najam, može se smatrati standardnim ugovorom o najmu stana, što Vam daje više prava. Ugovor koji navodi “vivienda habitual” (stalno prebivalište) ili “turístico” (turistički najam) za najam koji traje nekoliko mjeseci je netočan i treba ga dovesti u pitanje. Ako Vam najmodavac ne vrati depozit unutar mjesec dana od predaje ključeva, zakonski imate pravo na kamatu. Ako najmodavac ne može predočiti dokaz o vlasništvu, ne postupajte dalje. Ako cijena ne navodi što uključuje, zatražite to pisanim putem prije plaćanja. U svim ovim slučajevima, čuvajte kopije svih korespondencija i fotografije stanja nekretnine. Zamolite najmodavca za "nota simple" kako biste provjerili vlasništvo.
Koliko košta mjesečni najam u usporedbi s dugoročnim najmom
Prema podacima tvrtke Idealista, prosječna cijena za ugovore o dugoročnom najmu u Španjolskoj iznosila je 15,1 €/m² mjesečno u kolovozu 2026. godine. Namješten stan koji se iznajmljuje mjesečno obično košta više od tog prosjeka. Od srpnja 2026. godine, indeks tvrtke Idealista ne uključuje sezonske najmove (alquiler de temporada).
Često postavljena pitanja
Što je to ugovor o sezonskom najmu?
Ugovor o najmu na određeno vrijeme (temporada) je ugovor o najmu za privremene potrebe, kao što su rad ili studij, u kojem stanar ima stalnu adresu drugdje, kako je definirano člancima 2. i 3. Zakona o urbanom najmu (LAU).
Koji je zakonski polog za ugovor o sezonskom najmu?
Pravni polog za ugovor o sezonskom najmu iznosi dva mjesečna najma (LAU, članak 36).
Što se događa ako vam najmodavac ne vrati polog?
Najmodavatelj mora vratiti depozit unutar mjesec dana od predaje ključeva. Nakon tog mjesec dana, depozit donosi zakonsku kamatu.
Može li najmodavatel zatražiti dodatna jamstva?
Za razliku od ugovora o dugoročnom najmu, ne postoji zakonsko ograničenje iznosa dodatnih jamstava koje najmodavac može zahtijevati za ugovor o sezonskom najmu; to je stvar dogovora između stranaka.