Mesečna najemnina za opremljeno stanovanje v Milanu znaša v povprečju 1.192 € za studio, 1.500 € za enosobno stanovanje, 2.688 € za stanovanje z dvema ali več sobami in 600 € za sobo v skupnem stanovanju, pri čemer je vključena stroškovna postavka v 58 %, 67 %, 69 % oziroma 83 % teh oglasov (observatorij Flexsirent, oktober 2026). Ta priročnik vam razloži stroške, povezane z različnimi vrstami stanovanj, zakonske omejitve glede varščine in obvezne korake za registracijo ter dokumentacijo, ki jo potrebujete za zagotovitev srednjeročne najemne pogodbe.

Mesečne cene najema stanovanj v Milanu glede na vrsto stanovanja

Stroški najema opremljenega stanovanja v Milanu se znatno razlikujejo glede na velikost in vrsto nastanitve. Po podatkih observatorija Flexsirent (oktober 2026) so povprečne mesečne najemnine in razpoložljivost naslednje:

  • Studio: Mediana najemnine 1.192 € (polovica oglasov med 958 € in 1.345 €), s 74 oglasi in 58 % vključno z računi.
  • Stanovanje z eno spalnico: Mediana najemnine 1.500 € (polovica oglasov med 1.150 € in 2.097 €), s 129 oglasi in 67 % vključno z računi.
  • Stanovanje z dvema ali več spalnicami: Mediana najemnine 2.688 € (polovica oglasov med 2.200 € in 3.974 €), s 43 oglasi in 69 % vključno z računi.
  • Soba v skupnem stanovanju: Mediana najemnine 600 € (polovica oglasov med 520 € in 690 €), s 362 oglasi in 83 % vključno z računi.

Te številke kažejo, da so sobe v skupnih stanovanjih najbolj razpoložljiva možnost in da je pri njih najverjetneje vključena plačila za komunalne storitve v mesečno ceno.

Varščina in pravila plačila za najem v Milanu

Pri podpisu pogodbe o najemu ne smejo biti zahtevane varščine (deposito cauzionale), ki presegajo tri mesečne najemnine, in morajo prinašati zakonske obresti, ki jih je najemodajalec dolžan izplačati najemniku na koncu vsakega leta (Legge 392/1978, articolo 11). Glede plačila pa najemodajalci ne smejo sprejemati gotovine za zneske, ki presegajo 5.000 €, vključno z najemninami, ki so razdeljene na manjše obroke, da bi se zdelo, da so bile umetno razdrobljene, kar je pravilo v veljavi od 1. januarja 2023 (D.Lgs. 231/2007, articolo 49 commi 1 e 3-bis (Legge 197/2022)). Za olajšanje teh transakcij ima vsak potrošnik, ki zakonito prebiva v Evropski uniji, pravico odpreti osnovni plačilni račun (conto di base) v evrih pri kateri koli banki, na Pošti Italije ali pri plačilni instituciji (D.Lgs. 385/1993 (Testo unico bancario), articoli 126-noviesdecies e 126-vicies).

Registracija in dokumentacija za srednjeročne najeme v Milanu

Najem za daljši čas, ki traja nekaj mesecev, je klasificiran kot contratto di locazione di natura transitoria; traja do 18 mesecev in mora izrecno navesti specifično potrebo najemodajalca ali najemnika – na primer študij, delovno mobilnost, usposabljanje ali iskanje zaposlitve – ki upravičuje začasno naravo bivanja (Legge 392/1978, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17). Pogodbe o najemu stanovanj, ki v skupnem trajanju presežejo 30 dni na leto med istimi strankami, je treba prijaviti pri Agenzia delle Entrate v 30 dneh od podpisa ali datuma začetka, karkoli pride prej (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Za registracijo teh pogodb je potreben davčni identifikator (codice fiscale) za identifikacijo posameznika pri davčni upravi (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)). Državljani, ki niso člani EU, ga lahko pridobijo samodejno prek enotne službe za priseljevanje ob vstopu zaradi družinskega ponovnega združevanja ali zaposlitve, ali pa pri Questuri ob izdaji ali podaljšanju dovoljenja za prebivanje (permesso di soggiorno); drugi, vključno z državljani EU, lahko za to zaprosijo s pomočjo obrazca AA4/8 na pisarni Agenzia delle Entrate, prek priporočene elektronske pošte ali prek italijanskega konzulata, če prebivajo v tujini (Agenzia delle Entrate, «Codice fiscale – che cos'è» (D.P.R. 605/1973)). Poleg tega mora vsaka oseba, ki zagotavlja nastanitev državljanu, ki ni član EU, v 48 urah pisno obvestiti lokalne varnostne organe, kot sta Questura ali Commissariato, in posredovati podatke o potnem listu in naslovu tujca, da se izogne globi, ki znaša od 500 do 3.500 €. (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Vizumi in dovoljenja za stalno prebivanje za najemnike, ki niso državljani EU

Državljani, ki niso državljani Evropske unije in nameravajo ostati več kot 90 dni, potrebujejo nacionalni vizum za daljše bivanje (tip D), ki je odvisen od razloga za bivanje, na primer stalno prebivališče, študij ali zaposlitev, in morajo zaprositi za dovoljenje za prebivanje (permesso di soggiorno) na Questuri v osmih delovnih dneh po vstopu (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3). Izjema velja za visoko usposobljene digitalne nomade in ljudi, ki delajo na daljavo, ki ne potrebujejo delovnega dovoljenja (nulla osta) in lahko pridobijo dovoljenje za prebivanje za do eno leto (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3). Za to dovoljenje je treba predložiti dokazilo o nastanitvi, zdravstveno zavarovanje in minimalni letni dohodek, ki je vsaj trikratnik zneska za oprostitve plačila zdravstvenega prispevka, ob upoštevanju italijanskih pravil o prispevkih in davkih (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).

Pogosta vprašanja

Kakšna je največja varščina, ki jo lahko najemodajalec zahteva za mesečno najemnino v Milanu?

Varščina ne sme preseči treh mesecev najemnine (Legge 392/1978, articolo 11).

Ali moram biti prijavljen pri matičnem uradu, če najamem stanovanje za nekaj mesecev v Milanu in če da, kdaj?

Da, prijavo stalnega prebivališča je treba sporočiti občini v 20 dneh; državljani Evropske unije, ki ostanejo več kot 3 mesece, morajo zaprositi za vpis v register stalnih prebivalcev (iscrizione anagrafica) po preteku teh 3 mesecev (Legge 1228/1954, articolo 2; D.P.R. 223/1989, articolo 13; D.Lgs. 30/2007, articolo 9; D.Lgs. 286/1998, articolo 7).

Kakšno vrsto pogodbe morajo lastnik in najemnik podpisati za srednjeročno najemno razmerje v Milanu in kaj mora vsebovati?

Morajo podpisati pogodbo o najemu začasne narave (contratto di locazione di natura transitoria), ki mora navajati specifično potrebo najemnika ali najemodajalca, na primer študij ali delovno mobilnost, ki upravičuje bivanje (Legge 431/1998, articolo 5; D.M. 16 gennaio 2017, articoli 2 e 3; D.Lgs. 123/2025, Allegato, articolo 17).

Kot državljan tretje države, digitalni nomad, ali potrebujem delovno dovoljenje za najem in delo na daljavo v Milanu več mesecev?

Ne, digitalni nomadi in delavci na daljavo ne potrebujejo delovne dovolilnice (nulla osta) za pridobitev dovoljenja za stalno prebivanje do enega leta (D.Lgs. 286/1998, articoli 4, 5 comma 2, 27 comma 1 lettera q-bis e comma 1-sexies; D.L. 4/2022, articolo 6-quinquies; D.M. Interno 29 febbraio 2024, articoli 1-3).